Comprendre en version courte
- Les propriétaires étrangers sont soumis à l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents sauf s’ils résident plus de 183 jours par an en Espagne.
- Les résidents de l’UE peuvent bénéficier de déductions réelles, contrairement aux non-résidents assujettis à un régime forfaitaire avec charges limitées.
- Une convention fiscale franco-espagnole permet d’éviter la double imposition grâce à un mécanisme de crédit d’impôt sur les revenus locatifs.
- En l’absence de location, l’Espagne impose une valeur locative théorique via l’imputation de revenu, même pour les résidences secondaires.
- Les obligations fiscales varient selon le profil: résident, non-résident, citoyen de l’UE ou propriétaire occasionnel, avec des déclarations spécifiques par cas.
Vous avez acheté un appartement à Barcelone ou à Malaga, et vous comptez le louer une partie de l’année? Tant mieux, mais avez-vous déjà pensé à la facture fiscale qui pourrait suivre? Beaucoup de propriétaires français sous-estiment l’obligation de déclarer leurs revenus locatifs en Espagne, pensant que l’absence de gestion active les en dispense. C’est une erreur courante - et coûteuse. La fiscalité des revenus locatifs espagnols ne concerne pas seulement ceux qui encaissent des loyers, mais aussi ceux qui laissent leur bien inoccupé. Voici ce qu’il faut savoir pour rester du bon côté de la loi, sans payer plus que nécessaire.
Les bases de la fiscalité des revenus locatifs espagnols
En Espagne, les propriétaires étrangers sont généralement considérés comme non-résidents fiscaux, sauf s’ils y passent plus de 183 jours par an. Cette distinction est cruciale, car elle détermine le régime d’imposition applicable: l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Ce régime s’applique à tous les revenus générés en Espagne, y compris les loyers perçus par un Français, un Belge ou un Canadien.
Le statut de non-résident fiscal
Le statut de non-résident ne dépend pas de la nationalité, mais de la durée du séjour sur le territoire espagnol. Même si vous êtes citoyen européen, vous restez non-résident fiscal tant que vous n’avez pas établi votre centre de vie habituel en Espagne. Ce statut implique des obligations déclaratives spécifiques, notamment via le Modèle 210, utilisé pour déclarer les revenus locatifs ou fictifs.
Les taux d'imposition en vigueur en 2026
Le taux d’imposition varie selon l’origine géographique du contribuable. Pour les ressortissants de l’Union européenne, de l’Espace Économique Européen (EEE), de la Norvège ou de l’Islande, le taux est de 19 %. Pour les autres, il s’élève à 24 %. Ces taux s’appliquent sur les revenus nets pour les résidents UE, mais sur les revenus bruts pour les non-UE, en l’absence de déduction de charges.
Obligations déclaratives trimestrielles
Chaque trimestre civil où un loyer est perçu, une déclaration doit être déposée via le Modèle 210. Ce formulaire est à envoyer même en l’absence de location, si le bien est vacant - car l’Espagne impose aussi ce qu’on appelle les revenus imputés. Le non-respect de ces délais expose à des pénalités, parfois conséquentes, allant jusqu’à 20 % du montant dû, majoré d’intérêts de retard.
- Le titre de propriété ou la copie de l’écriture notariée
- Les justificatifs des charges payées (IBI, assurances, frais de copropriété)
- La preuve de votre résidence fiscale (attestation de l’administration fiscale de votre pays)
- L’historique des loyers perçus (contrats de location, virements bancaires)
Calcul de l'impôt et charges déductibles autorisées
Contrairement à une idée reçue, il est possible de réduire son assiette imposable en Espagne, mais cela dépend fortement de votre statut. Les résidents de l’UE bénéficient d’un traitement plus favorable, notamment en matière de déductions.
Quelles dépenses réduire de votre assiette fiscale?
Pour les propriétaires de l’UE, plusieurs charges peuvent être déduites du revenu locatif brut avant calcul de l’impôt. Cela inclut les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien, les taxes foncières espagnoles (IBI), les frais de gestion (syndic, agence), les assurances habitation, ainsi que les réparations et travaux d’entretien. Ces frais doivent être justifiés par des factures au nom du propriétaire et directement liés au bien loué.
La règle de la proratisation des frais
Si vous utilisez votre appartement à la fois pour un usage privé et locatif, seules les périodes de location permettent de déduire les charges. Par exemple, si le bien est loué 6 mois par an, vous ne pouvez déduire que 50 % des frais annuels. Cette proratisation est obligatoire et doit être justifiée précisément dans vos déclarations. En revanche, les charges variables liées à la location (ménage, linge, électricité) restent intégralement déductibles sur la période louée.
Amortissement du bien immobilier
En Espagne, il est possible d’appliquer un amortissement annuel du bien, calculé sur la valeur de construction (hors terrain). Ce taux est généralement estimé à environ 3 % par an sur une durée théorique de 33 ans. Bien que ce mécanisme ne soit pas toujours automatiquement appliqué, il peut réduire significativement l’assiette imposable, surtout pour les biens récents ou rénovés. Attention toutefois: il faut pouvoir justifier la valeur de construction via l’acte notarié ou une expertise.
Éviter la double imposition entre la France et l'Espagne
Un Français propriétaire d’un bien en Espagne pourrait craindre de payer deux fois l’impôt sur les mêmes revenus. Heureusement, une convention fiscale bilatérale entre la France et l’Espagne prévoit un mécanisme de crédit d’impôt pour éviter cette situation.
Le fonctionnement du crédit d'impôt
Les revenus locatifs perçus en Espagne doivent être déclarés en France dans la catégorie des revenus fonciers. L’impôt déjà payé en Espagne (via le Modèle 210) ouvre droit à un crédit d’impôt en France, dans la limite du montant dû selon le barème français. En pratique, cela signifie que vous ne paierez pas plus que le taux le plus élevé entre les deux pays. Ce système assure une conformité administrative et protège contre les surcharges injustifiées. En tout cas, il est fortement conseillé de conserver toutes les preuves de paiement d’impôt à l’étranger.
La fiscalité des revenus fictifs: l'imputation de revenu
Même si vous ne louez pas votre bien, l’Espagne peut vous imposer. C’est ce qu’on appelle l’imputation de revenu - une imposition sur la valeur locative théorique du logement.
Quand le logement reste vide ou secondaire
Si votre appartement à Valence ou à Cadix n’est ni loué ni occupé comme résidence principale, l’administration espagnole vous impute un revenu fictif. Ce montant est calculé à partir de la valeur cadastrale du bien, généralement entre 1,1 % et 2 % de cette valeur, puis appliqué un coefficient de 2 % (ou 1,1 % dans certains cas). Le résultat est soumis au taux d’imposition de 19 % ou 24 % selon votre statut. Cette règle s’applique même si le bien est en travaux ou inoccupé pour des raisons personnelles.
Récapitulatif des démarches fiscales par profil
Les obligations varient fortement selon votre situation. Voici un aperçu clair des principales configurations rencontrées par les propriétaires étrangers.
Profil Investisseur UE
Les ressortissants de l’UE bénéficient d’un régime plus avantageux: taux de 19 %, possibilité de déduire les charges réelles et d’appliquer l’amortissement. La déclaration trimestrielle reste obligatoire, mais l’assiette imposable peut être fortement réduite.
Profil Hors Union Européenne
Pour les non-résidents hors UE, le taux est de 24 %, appliqué sur le revenu brut sans possibilité de déduction. Cela signifie que même les frais d’agence ou les réparations ne peuvent pas être déduits. Ce régime est donc plus lourd, mais plus simple à gérer sur le plan administratif.
Cas particulier de la location touristique
Les locations saisonnières (type Airbnb) sont soumises au même régime fiscal, mais peuvent parfois impliquer des obligations supplémentaires. Si vous proposez des services hôteliers (ménage quotidien, petit-déjeuner, conciergerie), vous pourriez être requalifié en activité économique, ce qui ouvre droit à la déclaration de TVA espagnole (IVA), généralement à 10 %. Ce point est souvent négligé, mais peut avoir un impact significatif.
| Type de revenu | Taux UE | Taux Hors-UE | Périodicité |
|---|---|---|---|
| Location réelle | 19 % sur revenu net | 24 % sur revenu brut | Trimestrielle (Modèle 210) |
| Revenu imputé (vacant) | 19 % | 24 % | Annuelle (Modèle 210) |
Les questions essentielles
L'Espagne prévoit-elle de nouveaux abattements pour 2026?
Pour l’heure, aucun nouveau dispositif d’abattement n’a été officiellement annoncé pour 2026. En revanche, des discussions sont en cours autour de mesures incitatives pour les locations de longue durée, notamment dans les zones tendues. Rien n’est encore acté, mais cela pourrait évoluer dans les prochains mois.
Je viens d'acheter mon premier appartement à Alicante, par quoi commencer?
La première étape consiste à obtenir votre NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), indispensable pour toute démarche fiscale ou immobilière. Ensuite, ouvrez un compte bancaire espagnol pour faciliter les virements et les paiements locaux. Enfin, déclarez votre acquisition à l’administration fiscale via le Modèle 210, même si vous ne louez pas encore.
Quel est le délai maximal pour envoyer son Modelo 210 chaque trimestre?
Le Modèle 210 doit être déposé avant le 20 du mois suivant la fin de chaque trimestre civil. Par exemple, pour le premier trimestre (janvier à mars), la déclaration est à envoyer avant le 20 avril. Un retard peut entraîner des pénalités, donc mieux vaut anticiper.